부동산계약, 확정일자 온라인 모바일로 가능해진다.
종이계약서는 옛말…온라인․모바일로 부동산계약
- 부동산 전자계약시스템 개발 착수, 내년 1월 서초구 시범운영 -
- 주택임대차 확정일자, 주민센터 無방문 부여 서비스
○ 신청인이 온라인상에서 확정일자를 신청․교부하고, 확정일자인 등 제반업무(지자체)는 자동 생성․관리 → 원클릭으로 임차인 대항력 발생
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앞으로 부동산거래 시 종이 없이도 전자적 방식으로 계약을 체결할 수 있고 실거래신고, 세무․등기 등과 통합․연계되어 계약과 관련된 제반 과정이 쉽게 처리된다. 이에 따라 부동산시장 거래관행에도 큰 변화가 생기고 국민 및 관련 사업의 사회․경제적 부담이 경감될 것으로 보인다.
국토교통부는 정보통신기술(ICT) 기반의 공공서비스 확장으로 비정상적 거래관행을 차단하고 업무 융․복합 시너지를 창출하기 위해 향후 4년간 약 154억 원의 재정을 투입하여「부동산거래 통합지원시스템 구축사업」(1단계 전자계약시스템)에 착수했다고 24일 밝혔다.
이번 전자계약시스템 구축 사업은 부동산 계약서의 전자화를 통한 권리보호 강화 및 국민 맞춤 서비스를 위한 후속조치(제2차 규제혁신과제, 정부3.0, 정상화과제)의 일환으로, 주요 내용은 다음과 같다.
주요내용
?? 종이 없는 부동산 원스톱 전자계약(Paperless e-contract)
중개업소를 방문하여 종이로 작성․날인하던 부동산 매매/임대차 계약을 방문 없이도 언제․어디서나 전자적(공인인증 또는 태블릿PC에 의한 전자서명 방식)으로 계약체결이 가능하게 된다.
더불어, 민간의 정보통신기술(ICT)을 활용해 계약내용의 위변조 검증 및 24시간 열람․발급 서비스를 제공받고, 법률에 의한 공인인증기관에서 개인정보를 철저히 관리하여 거래신뢰와 편익이 강화된다.
?? 부동산 실거래신고 자동화 및 연계시스템 구축
부동산거래관리시스템(RTMS, 국토부)과 연계하여 거래가격 신고가 자동(갈음) 처리됨으로써 별도로 거래신고를 하던 불편함이 사라지고 신고가 누락되어 과태료를 내던 사례도 없어진다.
주택임대차 확정일자, 주민센터 방문 없이도 처리
전자계약증서의 진본 확인 및 전월세정보시스템 연계로 주택임대차 계약과 동시에 온라인상 확정일자를 신청․교부할 수 있어, 주민센터를 가지 않더라도 바로 주택임대차보호법의 대항력을 갖출 수 있다.
이번 시스템이 구축되면 종이계약서 유통․보관비용 절감 등으로 약 3,300억 원의 사회․경제적 효과가 예상되며, 정확한 부동산시장 분석을 통해 실효성 높은 전월세 정책지원은 물론, 주거 불안·불편 요인을 사전에 차단하는 등 각종 사회현안을 해결하는 계기가 될 것으로 보인다.
국토교통부는 금년 중 전자계약시스템 구축이 완료되면 내년초 서울 서초지역부터 시범운영에 들어갈 예정이며 시범운영 결과를 토대로 시스템 고도화 작업을 거쳐 17년부터는 전국적으로 시행에 들어갈 계획이라고 밝혔다.
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참고 1 |
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세부 사업계획서 |
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부동산거래 통합지원시스템 구축(국토교통부) |
□ 사업개요 (←정부3.0, 정상화과제, 규제혁신과제)
부동산거래 제반과정을 통합․연계*하고, 가격정보 등 공공정보를 공유함으로써 별도의 기관․업체 방문없이 전자적으로 원스톱 처리하는 ICT기반의 공공서비스체계 구축
- 전자계약을 바탕으로, 실거래신고, 세무․등기 등 공적영역 정보의 공동활용으로 거래안전과 국민편의 제고
- 실시간 전월세정보 활용 및 허위신고 등 잘못된 거래관행 차단 등 업무 융복합 서너지 창출
* K-REN(중개협회) + RTMS(국토부) + 인터넷등기소(대법원) + Wetax(행자부) + 확정일자(법무부) 등
□ 현황 및 문제점
(현황) 부동산 관련 다양한 거래정보시스템이 운영되고 있으나, 연관되는 계약 및 실거래신고, 세무․등기 등 각 시스템은 단절되어 운영
- 거래계약서 중복 제출 및 직접 방문, 금융피해 발생 등으로 거래불안 및 전월세등 유용한 거래정보 활용에 한계
(문제점) 품질높은 정보에 대한 국민의 불편과 불안은 여전하고, 허위신고, 사기계약 및 탈법행위를 조장하는 비정상적 관행으로 서민피해 발생과 주거불안 초래
- 또한, 개별 인력․예산운영, 업무중복 등에 따른 비효율 유발
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국민입장에서 유관업무(시스템)를 묶어 정보를 교류하는 지능형 통합․연계망을 구축하여, 거래안전과 편의 제고 필요 |
□ 그간 추진경과
전자계약을 바탕으로, RTMS 및 부처 전산망을 묶어 계약에서 세금․등기까지 원스톱 처리하는 통합․연계망 구상*
* 미래부 제안사업으로 ‘사업 타당성 및 실행방안’ 컨설팅 실시(‘14.7～11)
○ 미래부 제안사업인 ‘15년 창조비타민 시범사업으로 선정(‘15.3, 10억원)
* (내용) 중개업소를 방문하여 종이로 작성․날인하던 거례계약을 방문없이도 공인 인증서를 통한 온라인 전자계약이 가능토록 하는 부동산 원스톱 전자계약시스템 구축
- 중개사협회․서초구청이 시범사업에 동참하기로 합의(3.17)
- 법무부와 전자적(온라인) 확정일자 부여 서비스 제도개선 합의(3.30)
○ 전자계약시스템 구축 사업계획 확정(‘15.4)
* 사업발주(4월초) → 사업자 선정 및 사업 착수(6월중) → 사업 완료(11월말)
□ 주요 사업내용
① 부동산 원스톱 전자계약(Paperless e-contract)시스템 구축
○ 중개업소를 방문하여 종이로 작성․날인하던 부동산 계약을 방문없이도 온라인 전자계약이 가능
- 원격지의 경우 공인인증서에 의한 전자서명을 사용하며, 대면 전자계약은 공인인증 또는 태블릿PC 방식을 사용
* 전자계약시스템 개발(‘15.6～11) → 시범운영(’16.1, 서초구) → 전국 시행(‘17.1)
- 민간의 ICT진본확인 기술을 활용하여 계약서 위변조 검증, 계약체결 시점 확인 및 계약서의 유통․보관․증명 등 전자문서 서비스 제공
< 단계별 사업 확산계획 >
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연 도 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
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사업내용 |
전자계약 개발 |
시범운영 및 RTMS 연계 |
법원등기 및 타 시스템연계 |
행자부 등 세무연계 |
금융기관 연계 |
② 부동산 실거래신고 자동화 및 연계시스템 구축
○ 부동산거래관리시스템(RTMS, 국토부) 망간 연계를 통해 부동산 거래신고 의무 간소화*(신고의무 면제 및 신고필증 자동생성)
- 계약내용의 위변조, 허위 신고 및 지연신고에 따른 불이익 방지
* 현행 60일이내 거래신고 의무를 온라인상에서 원클릭으로 간편하게 자동처리
③ 주택임대차 확정일자, 주민센터 無방문 부여 서비스
○ 신청인이 온라인상에서 확정일자를 신청․교부하고, 확정일자인 등 제반업무(지자체)는 자동 생성․관리 → 원클릭으로 임차인 대항력 발생
- 주민센터 직접 출석에 따른 생활불편 해소 및 상시 확정일자 신청․부여체계 구축으로 취약계층 주거안정 강화
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< 전자적 확정일자 부여(안) >
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* 법․제도 개선안 마련(‘15.4～7) → 전월세시스템 고도화(’15.7～11) → 시범운영(‘16.1)
④ 업무분석 및 통합연계 가이드라인 수립
○ 부동산거래 과정의 업무프로세스 분석을 통한 표준안 마련 및 상이한 내․외부 시스템과 연계를 위한 통합표준 체계 구축
- 단계별 부동산 민원서비스 연계 및 연계처리 기술 규격 적용
⑤ 전자문서 취급에 따른 법․제도 정비
○ 전자문서 취급에 따른 법적근거 명확화 및 효력이 유지토록 법령 개정 추진(전자문서법, 주택임대차 확정일자 부여 규칙, 부동산거래법 등)
< 주요 개선 사항 >
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구분 |
기 존 |
개 선 |
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국민 |
▸ 계약시 시간․공간 제약(업소중심) ▸ 공적장부 중복 발급 및 방문 제출 ▸ 법적 신고의무 해태, 탈법 조장 ▸ 개인책임의 개인정보관리 부실 ▸ 주민센터 출석 확정일자 신청 |
▸ 언제 어디서나 계약체결(고객중심) ▸ 자동연계로 민원(첨부)서류 최소화 ▸ 실거래신고 자동화 및 안심거래 담보 ▸ 정부책임의 개인정보보호 확실 ▸ 無방문 전자적 확정일자 신청․교부 |
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기업 |
▸ 분산된 정보취득비용 지출 ▸ 계약서 위변조, 금융피해 발생 ▸ 종이문서 생산․유통․보관 비용 과중 ▸ 나 홀로 산업으로 성장에 한계 |
▸ 정보통합으로 처리비용 절감 ▸ 계약서 진본확인, 거래사고 차단 ▸ 전자문서로 유통․보관비용 저렴 ▸ 보증․금융 및 ICT 융복합 산업 발달 |
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정부 |
▸ 잘못된 거래관행 및 투기단속 ▸ 탈세, 전월세 거래정보 부재 ▸ 별도 전월세 및 가격조사 실시 |
▸ 위장신고․이중계약 등 거래관행 근절 ▸ 분쟁 예방 및 생산적 거래정보 축적 ▸ 실시간 DB 융복합 및 공유 가능 |
□ 기대효과
○ (정량) 종이없는 전자계약 체결, 연관업무 및 신청서류 간소화, 원스톱 처리로 사회·경제적비용 절감 등
- 문서유통비 및 처리시간, 교통비 등 약 3,316억원/년 절감 등
○ (정성) 부동산과 ICT를 등기․세무․금융 등 타 산업과 접목하여 새로운 융합산업을 창출하고 사회현안 해결
- 주거약자 보호, 부동산시장 모니터링 및 정책의 실효성 제고, 금융사기 등 불법행위 차단, 보험 등 신규산업 창출
□ 연도별 사업내용 및 소요예산
(단위 : 백만원)
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연도 |
추진내용 |
사업비(안) | |
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단기 |
’15년 |
- 부동산거래 원스톱 전자계약시스템 개발 * 예) 서식표준화, 계약관리체계 및 보안모듈 개발 등 - 실거래신고 간소화 및 부동산거래관리시스템(RTMS) 연계 - 차년도 사업 사전준비 및 전자계약 통계, 선도기술 확인 ☞ (시범모델 개발) ICT기술 접목 및 구축모델 개발 |
1,000 |
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’16년 |
- 시범운영 성과분석 및 업무분석을 통한 표준안 마련 - 부동산거래 통합지원 표준연계 Guideline 수립 - 온라인 확정일자 부여 서비스 제공(←법․제도 개선 병행) - 전자계약시스템과 부동산거래관리시스템(RTMS) 연계․통합 ☞ (시범운영 기간) 시범운영 결과를 바탕으로 전자계약, 공인전자문서센터 등 본격 운영대비 인프라 구축 |
4,299 | |
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’17년 |
- 전국 부동산거래 전자계약시스템 서비스 개시 - 사법부(법원) 등기시스템 연계 - 연관 시스템 연계 : 시범서비스 1단계 * 예) KLIS 개업공인중개사 등록인장 및 주민등록 전입신고 등 - 정책 전자통계 지원서비스 개발 : 시범서비스 1단계 |
3,847 | |
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중기 |
’18년 |
- 행자부 및 국세청 세무시스템 연계 - 연관 시스템 연계(확장) : 시범서비스 2단계 * 예) 공부열람, 가격조회, GIS 및 부대정보 등 - 정책 전자통계 지원서비스 개발 : 시범서비스 2단계 - 거래안전 민간서비스 개발 설계 및 분석 |
3,557 |
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’19년 |
- 금융기관 시스템 연계 설계분석 및 금융상품 서비스 개발 * 예) 인터넷 대출, 국민주택채권, 정부수입인지, 보험 등 - 빅데이터 기반, 부동산거래 정책지원·분석시스템 구축 - 거래안전․활성화 민간서비스 개발 연계 : 시범서비스 1단계 - 기타 부동산거래관련 정보시스템 연계 |
3,738 | |
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참고 2 |
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전자계약시스템 업무흐름도 |
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① 매도인, 매수인, 공인중개사(매도인측, 매수인측)의 거래의사 합치 ② 공인중개사(매도인측)의 전자계약 정보 입력 및 매수인측 공인중개사 확인 ③ 매도인, 매수인, 공인중개사(매도인측, 매수인측)의 전자서명 및 SMS 인증 ④ 전자계약서에 전자서명 정보 저장 ⑤ 진본확인센터를 이용한 타임스탬프 정보 입력 ⑥ 전자문서보관소에서 전자계약서(전자서명, 타임스탬프) 보관 ⑦⑧ 실거래가 신고 및 전월세 확정일자 신청 ⑨ 전자계약서 열람(출력) 및 실거래가 신고, 확정일자 신청 결과 확인 (※ ⑦, ⑧과정은 시스템 연계를 통해 ④이후 처리됨) |
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참고3 |
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부동산거래 전자계약시스템 구축 관련 Q & A |
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Q1 |
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부동산거래 시 전자계약서를 의무적으로 사용해야 하는지? |
☞ 의무적으로 사용해야 하는 것은 아님. 현행과 같이 종이에 의한 거래계약도 가능함
- 다만, 종이 계약서의 경우, 실거래신고 및 주택임대차 확정일자를 현재와 같이 별도로 이행하여야하며, 공인중개사의 계약서 보관 의무도 기존대로 유지됨.
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Q2 |
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개업공인중개사 이외에 매도인과 매수인 당사자간 직거래시에도 전자계약시스템을 사용할 수 있는지? |
☞ 부동산거래의 안전 및 시스템의 안정적 정착을 위해 우선은 개업공인중개사를 통한 중개거래시에만 전자계약시스템을 사용토록 할 계획이며, 향후 2～3년간 운영결과 전자계약시스템이 안정적으로 정착되면 당사자간 직거래에도 이용할 수 있도록 추진할 계획임.
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Q3 |
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주택임대차 전자계약과 동시에 온라인상 확정일자를 부여하는 방안에 대해서 법무부와 사전에 협의된 것인가? |
☞ 법무부와 사전 협의를 통해 온라인상 전자적으로 확정일자를 도입하는 것에 합의(‘15.3)하였으며, 금년 중 관련 법․제도 개선을 완료할 예정임
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Q4 |
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종이계약서 유통․보관비용 절감 등으로 약 3.3천억 원의 사회․경제적 효과가 예상된다고 했는데 세부내역은? |
☞ 부동산 거래시 발생하는 의뢰인과 개업공인중개사의 시간 및 서류작성 비용 등을 개략적으로 산출하여 계산
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1) ’14년 부동산 거래건수 2,471,739건(매매 1,005,173건, 임대 1,466,566건), 평균 5장의 거래계약서류(계약서 2장, 매물확인설명서 3장), 인쇄비 30원/장 (주택거래 관련 행정부담 간소화 방안 연구, (재)주택산업연구원, 2008.11) 2) 2,471,739x5÷2,500(A4박스 적재매수) = 약 4,943박스, 문서보관료 16,000,000원/년 3) 계약서 보관의무기간 5년 4) 계약서 작성 및 중개물건 확인 설명 등 계약소요시간(평균 60분) 50% 절감(예상) 5) 계약참여자: 공인중개사2, 매수인, 매도인(단, 통상 매도인측 공인중개사 사무실에서 실시되므로 교통비는 3인 부담) 6) 실제 거래 협의 회수 : 통상 2회(계약 시, 잔금 시) 7) 상용근로자 시간당 임금: 18,500/H (3,299,000원/월, 근로시간178.1, 통계청 ’13년 기준) |
