공유형모기지 5년이상 무주택자도 신청가능
국토교통부(장관 서승환)는 지난 2.26일 임대차시장 선진화 방안의 일환으로 발표한 ‘공유형모기지 대상자확대’, ‘매입임대자금(5년임대, 준공공임대) 대상주택 확대’를 3.26일부터 시행한다고 밝혔다. 따라서 생애최초 구입자에게만 해당되었던 공유형모기지가 5년이상 무주택자도 신청이 가능하게 되었다.
공유형모기지 국토부 보도자료.hwp|
▸ 생애최초 → 5년이상 무주택자로 신청자격 확대 ▸ 신규 아파트 잔금 지원 확대 (사후 근저당 설정 허용) ▸ 전세낀 집 구입 후 임차보증금 반환시 추가대출 허용 |
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【공유형 모기지】
□ 국토부는 당초 처음 도입되는 금융상품이라는 점, 한정된 재원으로 지원하는 점 등을 고려하여, 공유형모기지를 생애최초주택구입자만을 대상으로 지원해 왔으나,
ㅇ 그간 지원 대상자 확대에 대한 국민들의 요구, 전문가 의견 등을 수렴하여 생애최초자 뿐만 아니라 5년 이상 무주택자에게도 신청자격을 주기로 결정하였다.
ㅇ 다만, 소득요건은 디딤돌대출과 동일하게 생애최초자는 부부합산 연 소득 7천만원 이하로, 무주택자는 6천만원 이하로 차등화된다.
□ 한편, 신규분양아파트에 대한 공유형 모기지 지원도 확대된다.
ㅇ 국토부는 지난 1월 신규분양 아파트 잔금 대출에 대한 공유형 모기지 지원을 허용하였으나, 잔금 지급시점에 근저당권 설정*이 어려워 지원을 받지 못하는 사례가 다수 발생하였다.
* 주택구입자금은 근저당권 설정과 동시에 대출금이 지급되어야 하나,
대규모 신규 분양단지의 경우 물량이 많아 동일 일자 처리 곤란 →
이에 따라 시중은행은 현재 선대출 후 근저당권을 설정 중
ㅇ 이에 따라 디딤돌 대출 등 여타 대출과 같이 공유형 모기지에 대해서도 대출을 먼저 한 후, 사후적으로 근저당권을 설정하도록 하여 신규아파트 잔금대출이 원활하게 이루어지도록 하였다.
□ 전세 낀 주택을 매입한 후 전세계약 종료시 보증금 반환을 위한 추가대출도 허용한다.
ㅇ 현재는 전세계약 종료시점에 추가대출이 허용되지 않아 주택
구매자가 임차인에게 반환할 전세보증금을 구하기 어려웠다.
* 추가대출시 일시적으로 {주택매입시 공유형 모기지 대출잔액 + 전세보증금 + 추가대출액}이 LTV 70%를 초과하는 문제 발생
ㅇ 그러나, 앞으로는 전세보증금 상환을 전제로 추가대출을 허용함으로써, 공유형 모기지를 이용하여 전세 낀 주택을 구입한 실수요자가 전세계약 종료시점에 당해 주택에 원활하게 입주할 수 있도록 지원할 예정이다.
【매입임대 자금】
□ 매입임대 자금 융자 대상도 신규분양 아파트로 확대된다.
ㅇ 매입임대(5년임대, 준공공임대) 자금은 그동안 미분양· 기존주택에 한정하여 지원되었으나, 매입임대사업 활성화를 위해 신규분양 주택 잔금 지급으로 지원대상이 확대된다.
- 다만, 아파트 신규분양시 특정 개인 또는 법인이 한정된 기금재원을 대규모로 융자 받아가거나, 신규분양 아파트에만 매입자금이 편중 지원되는 것을 방지하기 위해서,
- 호당 한도를 1억원(수도권), 5천만원(기타)으로 제한하고,
물량도 사업자당 최대 5호까지로 제한하기로 하였다.
※ 기존·미분양 주택 : 호당한도 1.5억(수도권), 7.5천만원(기타), 물량제한 없음
【입주자 대환자금】
□ 입주자 대환자금의 금리도 합리적으로 개선된다.
ㅇ 입주자 대환자금은 국민주택기금으로 건설한 공공분양주택, 공공임대주택 등의 소유권을 사업자에서 입주자 앞으로 이전하면서, 사업자의 건설자금 융자를 입주자가 승계하는 자금으로서,
- 실질적으로 주택구입자금의 성격을 지니고 있으나, 구입자금의 금리(2.8~3.6%)보다 금리가 높아서(3.5%) 형평성에 문제가 있었다.
ㅇ 따라서 입주자가 디딤돌대출 신청조건(소득·무주택여부 등)에 부합하면, 디딤돌대출 금리체계로 대환자금을 신청할 수 있도록 개선하였다.
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구 분 |
현 행 |
개 선 | ||||||||||||||||||||
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입주자 앞 대환금리 |
‣연 3.5% |
‣무주택 및 소득 증빙시 내집마련 디딤돌 대출금리와 동일
* 생애최초는 0.2%p 금리인하 |
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참고 1 |
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<1> 수익공유형 모기지
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지원대상 |
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‣생애최초 (부부합산 연소득 7,000만원 이하) 무주택 5년 이상인자 (부부합산 연소득 6,000만원 이하) | ||||||||||||
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대상주택 |
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‣전용면적 85㎡이하 6억원 이하 공동주택(아파트) | ||||||||||||
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지원한도 |
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‣주택가격의 최대 70% (2억원 한도) ‣구입자 연소득 4.5배 이내 ‣(추가대출관련) 임대차계약 만료일까지 신청으로 기존 대출한도 및 임차보증금 범위 내 가능 | ||||||||||||
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지원금리 |
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‣연 1.5% 고정금리 | ||||||||||||
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대출기간 |
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‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치) | ||||||||||||
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처분이익 상환 |
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‣①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시
- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속
- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)
* 손익형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음 | ||||||||||||
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조기상환 |
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‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과
- (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%) - (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)
< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >
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리스크관리 |
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‣주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정 ‣제3자 채무인수 불가 |
<2> 손익공유형 모기지
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지원대상 |
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‣생애최초 (부부합산 연소득 7,000만원 이하) 무주택 5년 이상인자 (부부합산 연소득 6,000만원 이하) | ||||||||||||
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대상주택 |
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‣전용면적 85㎡이하 6억원 이하 공동주택(아파트) | ||||||||||||
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지원한도 |
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‣주택가격의 최대 40% (2억원 한도) ‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내) * 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함 ‣(추가대출관련) 임대차계약 만료일까지 신청으로 기존 대출한도 및 임차보증금 범위 내 가능 | ||||||||||||
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지원금리 |
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‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리 | ||||||||||||
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대출기간 |
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‣20년 만기 일시상환 | ||||||||||||
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처분손익 공유 |
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‣①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유
‣매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속
* 재건축의 경우, 청산가치(감정가격)로 평가 | ||||||||||||
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조기상환 |
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‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과
- (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%) - (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%) < 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >
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지원 형식 |
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‣대출계약방식
* 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유 ☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담 | ||||||||||||
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리스크 관리 |
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‣금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정
* 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용
‣제3자 채무인수 불가 ‣기금 손실방지를 위해 대주보 공적보증 도입 |
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참고 2 |
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공유형 모기지 실적 |
□ 신청 및 대상자 선정 (3.21 기준)
ㅇ 신청 및 최종대상자 선정 건수
(단위 : 건)
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구 분 |
신청접수 |
대상자 선정 |
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합 계 |
4,384 |
3,269 (4,250 억원) |
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수익 공유형 |
3,618 |
2,641 (3,433 억원) |
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손익 공유형 |
766 |
628 (817 억원) |
ㅇ 신청금액
(단위 : 건, 억원)
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구 분 |
접수건수 |
신청금액 |
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합 계 |
4,384 |
5,638 |
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수익 공유형 |
3,618 |
4,786 |
|
82.5% |
84.9% | |
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손익 공유형 |
766 |
852 |
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17.5% |
15.1% |
□ 월별 실적 추이
(단위 : 건, 억원)
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구 분 |
13.12월 |
14.1월 |
2월 |
3월 |
합계 |
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신청접수 |
2,020 |
728 |
796 |
840 |
4,384 |
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대상자 선정 |
1,512 |
594 |
610 |
553 |
3,269 |
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금액 |
1,966 |
772 |
793 |
719 |
4,250 |
