내 집 마련의 꿈, 디딤돌 대출 시행
내 집 마련의 꿈, "디딤돌 대출"로 이루세요!
- 정부가 지원하는 저리 주택 구입자금을 하나로 통합, 새해부터 시행 -
□ 정부가 무주택 서민을 위해 저리로 지원하는 주택 구입자금(정책모기지)이 새해부터 국민주택기금으로 통합되어 확대 운영된다.
ㅇ 국토교통부는 지난 12.3 대책(경제장관회의)에서 발표한 새로운 통합 정책모기지의 명칭을 “내집마련 디딤돌 대출*”로 정하고, 대출요건을 완화하여 오는 1월 2일부터 시행한다고 밝혔다.
* “무주택 서민의 주택 구입부담을 덜어줘 그동안의 전월세 설움에서 벗어나 내 집 마련의 꿈에 한 발짝 다가설 수 있도록 디딤돌을 놓아준다”는 의미
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국민주택기금 구입자금 |
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보금자리론(주택금융공사) |
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현 행 |
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근로자서민 |
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생애최초 |
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우대형 |
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기본형 | |||||||||||||||||||
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‧소득 6천만원이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.8～3.6% ‧저리 조달된 주택기금 직접 활용 |
‧소득 7천만원이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.6～3.4% ‧주택기금→은행에 금리 보전 |
‧소득 5천만원이하 ‧대출한도 1～2억원 ‧금리 3.3～4.05% ‧정부 재정→주금공에 금리 보전 |
‧소득‧면적 제한없음 ‧대출한도 5억원 ‧금리 4.3～4.55% ⇨ 정부지원 없음 | ||||||||||||||||||||||||
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개 선 |
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공유형 모기지 |
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통합 정책 모기지 (“내집마련 디딤돌 대출”) |
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기본형 | |||||||||||||||||||||
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- 기금재원 및 유동화 방식 활용 * 주금공의 유동화 손실은 기금에서 보전 | |||||||||||||||||||||||||||
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(상동) | |||||||||||||||||||||||||||
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□ 그간 정책모기지는 각각의 지원주체, 재원 뿐만 아니라, 지원대상 및 대출조건 등이 모두 상이하여 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기되어 왔다.
ㅇ 새해부터 정책모기지가 주택기금의 “내집마련 디딤돌 대출”로 일원화됨에 따라 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대되고, 가계부담도 감소될 것으로 기대된다.
□ 우선, 지원대상․금리 등 대출기준이 통일 완화되고, 지원규모도 안정적으로 확대 가능해져 주거복지 서비스의 형평성이 제고된다.
ㅇ (지원대상 확대) 부부합산 연소득 6천만원이하 무주택자까지 이용 가능하며, 생애최초 구입자는 7천만원이하까지 확대 지원한다.
ㅇ (금리 인하) 금리는 소득‧만기별로 차등하여 현행 주택기금과 동일한 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원한다.
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< “내집마련 디딤돌대출” 금리>
* 생애최초 주택구입자, 장애인, 다문화 0.2%p, |
< 연간 이자부담액 비교>
* 대출액 1억원, 만기 10년 가정 |
ㅇ (지원규모 확대) 이번 개편으로 그간 연 2조원(최근 5년)을 밑돌던 정책모기지가 연 5～6조원 규모로 안정적으로 확대 지원되며,
- 시장상황에 따라 필요할 경우, 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.
- 국토부 관계자는 “무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매 전환을 위해 ‘14년의 경우 ’13년과 유사한 약 11조원(12만호)을 지원할 예정이며, 이는 사상 최대 수준”이라고 밝혔다.
□ “디딤돌대출”은 금융위와의 협업을 통해 가계대출구조 선진화 및 금융소비자 권익 보호 강화 방향으로 제도를 설계하였다.
ㅇ DTI와 LTV를 연계*함으로써 대출자 상환능력에 맞는 대출을 유도하였으며, 고정금리 전환, 거치기간 축소(최대 1년) 등을 통해 가계 자금운용의 안정성과 예측 가능성을 제고하였다.
* DTI 40%이하 → LTV 70% 적용, DTI 40～100% → LTV 60% 적용
ㅇ 또한, 근저당권 설정비율(110%)과 연체 가산금리(4～5%)를 시중은행 최저수준으로 인하하여 금융소비자 권익도 강화된다.
□ 한편, 이번 정책모기지 통합 운영으로 국가 재정운용의 효율성도 더욱 높아질 것으로 전망된다.
ㅇ 그간 시장에서 높은 금리로 조달된 재원(시중은행, MBS 발행)을 시중에 낮은 금리로 제공하기 위해 재정 부담이 컸으나,
ㅇ 이제부터는 저리로 조달(2%초반)된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 추가적인 부담 없이도 지원규모 확대가 가능해진다.
* 주택기금 재원과 MBS 발행자금을 함께 활용하며 기금 직접융자에서 발생하는 이익으로 유동화 과정에서 발생하는 주택금융공사 손실을 보전
□ 국토부 관계자는 이번 개편으로 내 집 마련의 기회가 확대됨은 물론, 가계대출 구조도 보다 선진화될 수 있을 것으로 내다봤다.
ㅇ “내집마련 디딤돌대출”은 오는 1월 2일부터 주택기금 수탁은행(우리, 신한, 국민, 농협, 하나, 기업은행) 전지점을 통해 신청할 수 있으며, 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서도 신청 가능하다.
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참고1 |
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정책모기지 통합 기대효과 (내집마련 디딤돌 대출) |
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◈ 정책모기지 통합으로 주택거래 정상화 뿐만 아니라 △가계대출 선진화 △소비자 권익보호 △재정효율 관점에서 긍정적 효과 |
가계대출구조 선진화
ㅇ (DTI 신규 도입) 대출자 부담 능력에 맞도록 DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하→LTV 70%, DTI 40～100%→LTV 60%)
ㅇ (거치기간 축소) 분할상환 유도를 위해 최대 5→1년으로 축소
ㅇ (고정금리) 안정적 원리금 부담을 위해 고정금리(또는 5년 변동) 전환
금융소비자 권익 보호 강화
ㅇ (근저당권 설정비율 축소) 대출액의 120% 설정 → 110%로 축소
* (대출자) 국민주택채권 매입부담 감소(1억원 대출시 120만원→110만원)
(집주인) 세입자 구하기 용이해지고, 필요시 추가적인 담보대출도 가능
ㅇ (연체 가산금리 인하) 시중 최저수준인 4～5%로 인하(시중은행 6～9%)
ㅇ (대출한도 현실화) 보수적인 복성식 평가*대신 시세 및 감정가 활용 & 아파트, 연립, 다세대주택에 대한 방수공제 완화
* 시세없는 주택(다세대 등)을 복성식 평가하면 감정가의 60%수준 → 대출한도 미미
효율적인 재정 운용
ㅇ 저리 조달된 기금 여유자금을 우선 활용하여 직접융자 이익 창출
ㅇ 특히, 유동화 손실보전폭 축소로 연평균 75억원 절감(3조원*약 25bp)
* (현행) 기본형과 우대형 보금자리론의 금리차이를 재정에서 전액 보전
(개선) 기본형 금리에 반영된 주금공의 일부 수수료를 제외하고 보전
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참고 2 |
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"내집마련 디딤돌 대출" 지원요건 |
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구분 |
현행 |
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개선 |
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비고 | |
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대출 상품 |
주택기금(근로자서민, 생애최초) 우대형 보금자리론 |
내집마련 디딤돌 대출 (기금재원 직접융자+유동화) |
상품 통합‧확대 | |||
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소득 |
기금 |
부부합산 60백만원 이하 (생애최초 70백만원) |
부부합산 60백만원 이하 (생애최초 70백만원) |
대상 확대 | ||
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우대형 |
부부합산 50백만원 이하 | |||||
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대출 대상 |
기금 |
세대주 (기금- 단독세대주는 30세 이상) |
세대주 (단독세대주는 30세 이상) |
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우대형 | ||||||
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무주택여부 |
기금 |
최근 6개월 무주택 |
세대원 전원이 신청일 현재 무주택 |
기준완화 | ||
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우대형 |
신청일 현재 무주택 | |||||
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대상 주택 |
기금 |
전용 85㎡ 이하 주택가격 6억원 이하 |
전용 85㎡ 이하 (수도권 제외 읍면지역 100㎡이하) 주택가격 6억원 이하 |
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우대형 | ||||||
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주택 가격 |
기금 |
복성식 평가 (아파트에 한해 시세평가) |
시세→공시가격→분양가*→감정가 順
*신규 분양 아파트에 한함 |
주택가격 평가 현실화 | ||
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우대형 |
시세→공시가격→분양가→감정가 順 | |||||
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대출 한도 |
기금 |
2억원 이하 LTV 70%, DTI 배제 *우대형은 DTI-LTV 연계 |
2억원이하 (DTI 40% 이하→LTV70% DTI 40% 초과→LTV60%) |
대출자 상환능력 감안 | ||
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우대형 | ||||||
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대출 기간 |
기금 |
대출기간 10～30년 거치기간 최대 5년 (* 우대형-최대2년) |
대출기간 10～30년 거치기간 최장 1년 |
거치기간 조정 | ||
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우대형 | ||||||
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금리 |
기금 |
변동금리(2.8～3.6%) |
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고정 또는 5년 변동 연 2.8～3.6% |
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고정금리 |
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우대형 |
고정금리(3.3～4.05%) | |||||
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우대 금리 |
기금 |
다자녀 0.5%p 및 |
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생애최초자 0.2%p 다자녀 0.5%p 및 |
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생초자격을 우대금리화 |
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우대형 |
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금리 결정 |
기금 |
정책금리 |
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매월 조정 원칙 |
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시중금리 감안 |
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우대형 |
시장금리 | |||||
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조기상환수수료 |
기금 |
없음 |
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3년이내 1.2%한도(일할계산) |
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장기보유 유도 |
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우대형 |
있음(3년내 1.5% 한도) | |||||
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대출 기관 |
기금 |
6개 은행 |
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6개 은행 + 금융공사(온라인) |
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취급기관 확대 |
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우대형 |
온라인 중심 | |||||
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참고 3 |
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1. ‘내집마련 디딤돌대출’ 이용 대상은?
□ 부부합산 연소득 6천만원 이하인 무주택 세대주, 생애최초 주택구입자는 7천만원 이하까지도 이용 가능
2. 소득수준별, 만기별 적용 금리는?
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구 분 |
소득 수준 |
10년 |
15년 |
20년 |
30년 |
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금 리 |
부부합산 연소득 2,000만원이하 |
2.8 |
2.9 |
3.0 |
3.1 |
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2,000만원 초과～4,000만원 |
3.0 |
3.1 |
3.2 |
3.3 | |
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4,000만원 초과～6,000만원 |
3.3 |
3.4 |
3.5 |
3.6 |
* 생애최초 구입자 0.2%p, 다자녀가구 0.5%p, 장애인 및 다문화가구 0.2%p 우대
3. 최대 대출가능금액은?
□ 최대 2억원까지 이용 가능하며 DTI와 LTV를 감안하여 한도 산정
* 연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하→LTV 70%, DTI 40～100%→LTV 60%)
4. 시중은행 담보대출자가 디딤돌대출로 갈아탈 수 있는지?
□ 주택 구입시(등기접수일 기준)부터 3개월 이내라면 신청 가능
5.대출 신청과 정확한 상담은 어디에서 가능한지?
□ 은행 방문을 통한 신청은 기금수탁은행인 우리․신한․국민․농협․하나․기업은행 전지점과 온라인을 통한 신청은 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 콜센터(1688-8114)를 통해 가능
* 주택금융공사 홈페이지를 통한 신청시 대출실행 가능 은행(16개)
: 국민‧기업‧농협‧수협‧신한‧외환‧우리‧하나‧SC‧씨티‧경남‧광주‧대구‧부산‧전북‧삼성생명
