2014년 1월 2일 부터 전세금 안심대출 시행
'14.1.2일부터“전세금 안심대출”시행
- 저리의 전세자금 마련과 보증금 떼일 위험을 한번에 해결 -
- 6개 사업장, 약 1.9천세대 사전 약정으로 전세공급 확대 기대 -
□ 국토교통부(장관 서승환)는 세입자의 전세보증금 회수 염려와 목돈 마련 부담을 한번에 해결할 수 있는 새로운 개념의 전세대출제도인 “전세금 안심대출”을 오는 1월 2일부터 시행한다고 밝혔다.
ㅇ “전세금 안심대출”은 대한주택보증의 전세금반환보증 상품과 은행 전세대출(보증금반환채권 양도방식)을 연계한 것으로,
ㅇ 은행이 전세금 안심대출을 판매하고, 대한주택보증이 전세보증금 및 대출금 상환을 책임지는 구조이다.
□ 국토부 및 대한주택보증은 시범사업 기관인 우리은행과 이러한 내용으로 ‘전세금 안심대출 업무협약’(12.30)을 맺었다.
ㅇ 이번 업무협약을 통해 세입자들은 전세금안심대출 뿐만 아니라, 전세금 반환만을 책임지는 전세금반환보증(‘13.9월 시행)도 가까운 우리은행 지점 방문만으로도 쉽게 이용할 수 있게 되었다.
ㅇ 특히, 이번 협약식에서는 미분양 물량을 전세로 전환 공급하고자 하는 한화 등 4개 건설사와 전세금안심대출 사전 이용약정을 체결(6개 사업장, 1.9천세대)하는 등 시장 관심도 큰 것으로 드러났다.
□ 이번에 시행되는 전세금안심대출은 기존 전세금반환보증과 전세대출(채권양도방식)의 장점을 접목하여 시너지효과를 창출한 것으로
ㅇ 우선, 세입자는 하나의 보증 가입으로 낮은 금리의 전세대출을 받고, 전세금 미반환 위험까지 해소하는 一石二鳥의 효과를 누리게 된다.
ㅇ 특히, 은행이 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금의 전부를 보증받을 수 있어, 금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 더욱 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다.
* 전세대출 1.5억원 포함, 3억원 보증금의 전세계약을 체결하는 세입자의 경우, 2년간 107～225만원의 금융비용 절감 가능
< 2년간 금융비용 부담 비교 >
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구 분
대출금 |
일반 전세대출 (금리 4.1%, 보증료 0.4%) |
“전세금안심대출” |
인하 효과 (일반 전세대출에 전세금반환 보증가입시) | |
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보증금 3억 |
70%(2.1억) |
1,890만원 (월 79만원) |
1,693만원 (월 71만원) |
197만원(315만원)↓ |
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50%(1.5억) |
1,350만원 (월 56만원) |
1,243만원 (월 52만원) |
107만원(225만원)↓ | |
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30%(0.9억) |
810만원 (월 34만원) |
793만원 (월 33만원) |
17만원(135만원)↓ | |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 | |
* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 금융비용
* 전세금안심대출 보증료는 전세금 * 0.197% + 대출금 * 0.05%
□ 미분양 아파트를 전세로 전환하려는 건설사 입장에서도 전세금 보장과 저리 전세대출 혜택을 마케팅으로 활용하여 세입자를 보다 쉽게 구할 수 있고,
ㅇ 이를 통해 부족한 수도권 전세 공급도 확대되어 전세시장 안정에도 일조할 수 있을 것으로 기대된다.
□ 국토부 관계자는 그간의 시중은행 전세대출은 세입자를 거치는 현금흐름 구조로 인해 은행과 보증기관의 위험이 컸다고 평가하면서
ㅇ 이번 “전세금 안심대출” 시행으로 별도 재정지원 없이, 현금흐름 및 보증구조 개선*만을 통해 △보다 낮은 금리로 △전세금도 보장할 수 있게 되어 기존 전세대출의 패러다임도 바꿔질 것으로 내다봤다.
* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 보증금 보장
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기존 전세대출 |
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⇩
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전세금 안심대출 |
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□ “전세금 안심대출”은 전세 사는 서민들을 위한 지원제도로,
ㅇ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전입일부터 3개월이내 일정조건* 주택에 거주하는 경우 이용가능하다.
* 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%
ㅇ 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용하고, 시범사업 성과를 보아가며 확대여부를 검토할 예정이다.
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참고1 |
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"전세금 안심대출" 기본구조 |
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◇ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계
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① 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청
② 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은
세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증
③ 세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결
④ 정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려주고, 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 반환
⑤ 임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 반환
⑧ 집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 반환
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참고2 |
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"전세금 안심대출" 취급 요건 |
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구 분 |
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주 요 내 용 | |||
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대상 |
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￮ 전세보증금의 5%이상을 납입한 19세 이상의 임차인 | |||
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대상주택 |
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￮ 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔 ￮ 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이
* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%, 오피스텔 : 80%, 기타 : 70% )이내 | |||
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전세계약 (요건) |
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￮ 전세보증금 : 수도권 3억 이하, 그 외 지역 2억 이하 ￮ 전세계약기간 : 2년 이상 ￮ 공인중개업자와 함께 작성․날인한 전세계약 | |||
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보증한도 |
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￮ 다음 중 작은 금액 ① 전세보증금의 80%이내 ② 금융비용부담율* 40%이내
* 금융비용부담율 : 보증신청인의 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율(배우자 소득 합산 가능) | |||
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보증금액 |
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⇒ 전세계약서상의 전세보증금
⇒ 은행으로부터 대출받은 전세대출금 | ||
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보증기간 |
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￮ 대출실행일로부터 전세계약 만료일 후 1개월 | |||
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보증신청 (대출신청) |
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￮ 전세계약체결일～입주일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내 | |||
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대주보 담보취득 |
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￮ 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지) | |||
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보증료율 |
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￮ 전세보증금에 따른 보증료율 : 연 0.197% ￮ 전세대출금에 따른 보증료율 : 연 0.05% | |||
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보 증 료 납부방법 |
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￮ 세입자의 선택에 따라 - 일시 전액 납부(3% 선납할인) 또는 1년 단위 분할 납부 | |||
* ‘대상주택’ 및 ‘전세계약 요건’은 전세보증금반환보증과 같음
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참고 3 |
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"전세금 안심대출" 금융비용 절감효과 |
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【 기본가정 】
- ① 대출이자(4.1%) + 보증료(대출금의 0.4%) - ② 대출이자(3.7%) + 보증료(대출비율에 따라 전세보증금의 0.232～0.212%)
* ① : 6개 기금수탁은행 평균금리, * ②보증료(b) : [ (전세금× 0.197%) + (대출금×0.05%) ] × 2년, 보증료율 = 보증료/전세금 |
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[case1-1] 전세 3억원 아파트, 대출금 1.5억(50%), 자기자금 1.5억 가정 |
< 금융비용 부담 비교 >
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구 분 (금리, 보증료율) |
①전세대출 (4.1%, 0.4%) |
②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%) |
인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시) |
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금 리(a) |
1,230만원 |
1,110만원 |
120만원↓ |
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보증료(b) |
120만원 |
133만원 |
13만원↑(105만원↓) |
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총 부담비용* (a+b) |
1,350만원 |
1,243만원 |
107만원(225만원)↓ |
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월 부담비용 |
56만원 |
52만원 |
4만원(19만원)↓ |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 |
* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 부담비용
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[case1-2] 전세 3억원 아파트, 대출금 0.9억(30%), 자기자금 2.1억 가정 |
< 금융비용 부담 비교 >
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구 분 (금리, 보증료율) |
①전세대출 (4.1%, 0.4%) |
②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%) |
인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시) |
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금 리(a) |
738만원 |
666만원 |
72만원↓ |
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보증료(b) |
72만원 |
127만원 |
55만원↑(63만원↓) |
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총 부담비용* (a+b) |
810만원 |
793만원 |
17만원(135만원)↓ |
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월 부담비용 |
34만원 |
33만원 |
1만원(11만원)↓ |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 |
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[case2-1] 전세 2억원 아파트, 대출금 1.4억(70%), 자기자금 0.6억 가정 |
< 금융비용 부담 비교 >
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구 분 (금리, 보증료율) |
①전세대출 (4.1%, 0.4%) |
②전세금안심대출 (3.7%, 0.232%) |
인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시) |
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금 리(a) |
1,148만원 |
1,036만원 |
112만원↓ |
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보증료(b) |
112만원 |
93만원 |
19만원(98만원)↓ |
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총 부담비용* (a+b) |
1,260만원 |
1,129만원 |
131만원(210만원)↓ |
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월 부담비용 |
53만원 |
47만원 |
6만원(18만원)↓ |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 |
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[case2-2] 전세 2억원 아파트, 대출금 1억(50%), 자기자금 1억 가정 |
< 금융비용 부담 비교 >
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구 분 (금리, 보증료율) |
①전세대출 (4.1%, 0.4%) |
②전세금안심대출 (3.7%, 0.222%) |
인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시) |
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금 리(a) |
820만원 |
740만원 |
80만원↓ |
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보증료(b) |
80만원 |
89만원 |
9만원↑ (70만원↓) |
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총 부담비용* (a+b) |
900만원 |
829만원 |
71만원(150만원)↓ |
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월 부담비용 |
38만원 |
35만원 |
3만원(13만원)↓ |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 |
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[case2-3] 전세 2억원 아파트, 대출금 0.6억(30%), 자기자금 1.4억 가정 |
< 금융비용 부담 비교 >
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구 분 (금리, 보증료율) |
①전세대출 (4.1%, 0.4%) |
②전세금안심대출 (3.7%, 0.212%) |
인하 효과 (일반전세대출에 전세금반환보증가입시) |
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금 리(a) |
492만원 |
444만원 |
48만원↓ |
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보증료(b) |
48만원 |
85만원 |
37만원↑(42만원↓) |
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총 부담비용* (a+b) |
540만원 |
529만원 |
11만원(90만원)↓ |
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월 부담비용 |
23만원 |
22만원 |
1만원(8만원)↓ |
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전세금 보장 |
없음 |
보장 |
보장 |
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참고 4 |
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사전 약정 건설사 보유 사업장 현황('13.12 기준) |
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건설사 |
사업장 |
미분양 세대수 (총세대수) |
준공(예정)일 | |
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한화건설 |
김포 풍무1 |
165세대 (956세대) |
‘14.5월 예정 | |
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김포 풍무2 |
355세대 (845세대) | |||
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두산건설 (위브더제니스) |
일산 탄현 |
767세대 (2,700 세대) |
준공 |
`13.04월 |
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우미건설 (우미린) |
영종하늘도시1 |
200세대 (1,680세대) |
준공 |
‘12.9월 |
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영종하늘도시2 |
253세대 (1,287세대) |
‘12.8월 | ||
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동문건설 (굿모닝힐) |
인천 청라 |
168세대 (734세대) |
준공(‘12.8월) | |
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참고 5 |
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1. “전세금 안심대출” 도입취지는? |
□ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것
ㅇ 구체적으로 대주보는 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고, 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급
□ 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 0.2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달 가능
* 보증금반환청구권 양도로 전세금반환보증 + 전세대출 보증 역할도 동시 수행
ㅇ 또한, 은행에 대출금 전액에 대해 보증하기 때문에 대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용 가능
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2.. 대한주택보증의 리스크가 크게 증가하는 것 아닌지? |
□ 대주보는 현재 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받아 전세보증금 반환을 보증하는 전세금반환보증 운용 중(전세금반환보증)
ㅇ 연계상품은 위 전세금반환보증 구조에서 대한주택보증이 집주인으로부터 돌려받은 전세금에서 은행에 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려주는 구조이므로 대한주택보증이 추가로 부담하는 리스크는 거의 없음
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3.. 전세대출 연체 등 사후절차는 어떻게 처리되는지? |
□ 대주보는 전세계약 종료후, 집주인으로부터 보증금을 돌려받고,
1) (대출사고 없을 경우) 은행과 세입자에 원금과 잔여 보증금 지급
2) (전세대출 사고시) 원금+이자를 은행에 우선 지급한 후 대한주택보증이 대위변제한 금액을 공제한 나머지 잔금을 세입자에게 지급
3) (경매 등으로 보증금을 돌려받지 못한 경우) 은행과 세입자에게 원금과 보증금을 우선 지급 후 우선변제권을 토대로 구상권 행사
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4. “전세금안심대출” 신청조건은? |
□ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며,
ㅇ 전세계약일～전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건*을 만족하는 경우 이용 가능
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【전세금반환보증 가입조건】
1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90～70%*이내일 것
* 주택유형에 따라 (아파트 : 90%, 오피스텔 : 80%, 기타 : 70% )이내
2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔
3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지) |
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5. “전세금안심대출” 대출가능액은? |
□ 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나,
원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율* 40%이내로 제한
* 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율
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6. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는? |
□ 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 3.5%대 적용 예정
□ 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금*0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금*0.05%를 합한 금액
* 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 * 0.197%) + (5천만원 * 0.05%)
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7. 전세계약이 종료된후 재계약시에도 이용할 수 있는지?(묵시적갱신포함) |
□ 갱신 전세계약의 경우, 이전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월 이내부터 이전 전세계약기간의 만료일로부터 3개월 이내에 신청 가능
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8. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지? |
□ “전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정
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